Durante años, buena parte de la vivienda nueva en la zona metropolitana de Monterrey se comercializó mediante un esquema sin regulación específica: el comprador entregaba un depósito junto con una "oferta de compra", y el desarrollador decidía si la aceptaba. La figura resultaba ágil para financiar proyectos en etapa temprana, pero dejaba al adquirente en una posición frágil cuando la obra se retrasaba, la licencia vencía o el proyecto simplemente no avanzaba.
El 16 de enero de 2026 se publicó en el Periódico Oficial del Estado el Decreto 178, que adiciona los artículos 1720 Bis a 1720 Bis 6 al Código Civil para el Estado de Nuevo León. La reforma entró en vigor en marzo de 2026 y no tiene efectos retroactivos.
Qué cambia
Una definición legal. Por primera vez, el Código Civil define la preventa inmobiliaria y establece el contenido mínimo del documento en que se hace constar. La regulación alcanza a todo tipo de inmuebles: vivienda vertical y horizontal, terrenos, oficinas, locales y naves industriales.
La licencia de construcción como condición. Solo puede recibir ofertas de preventa quien sea titular de una licencia de construcción vigente para el proyecto, o quien cuente con facultades expresas de dicho titular.
Plazos para aceptar. La oferta debe aceptarse en un plazo máximo de tres meses; de lo contrario, se entiende rechazada.
Deber de información y devolución. El desarrollador debe informar oportunamente si la licencia de construcción vence o si se niega la autorización de ventas. En esos supuestos, debe devolver el depósito recibido con sus intereses.
Sanciones para ambas partes. El documento de preventa puede pactar consecuencias por incumplimiento, tanto para el oferente como para el destinatario.
Lo que queda por resolver
La reforma deja algunos aspectos abiertos. El más comentado en la práctica es que no fija un plazo máximo para celebrar el contrato definitivo una vez aceptada la oferta. Será la redacción de cada documento, y en su momento la interpretación de los tribunales, la que defina esos márgenes.
Por qué importa
Para los adquirentes, la reforma ofrece un piso mínimo de certeza. Para los desarrolladores, exige revisar esquemas de comercialización, formatos de oferta y mecanismos de recepción de anticipos. En ambos casos, la revisión del documento antes de firmarlo sigue siendo la mejor forma de anticipar un conflicto.
Fuentes: Periódico Oficial del Estado de Nuevo León, Decreto 178 (16 de enero de 2026); Código Civil para el Estado de Nuevo León, arts. 1720 Bis a 1720 Bis 6.