Cada vez más personas en la zona metropolitana de Monterrey viven o invierten en torres de departamentos, fraccionamientos cerrados y plazas comerciales. Todos comparten una misma estructura jurídica: el régimen de propiedad en condominio, regulado por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León, publicada en 2017 y reformada por última vez en octubre de 2023.
Dos propiedades en un mismo inmueble
La ley reconoce al condómino un derecho exclusivo sobre su unidad —el departamento, la casa o el local— y un derecho de copropiedad sobre las áreas y bienes de uso común (art. 14). Sobre su unidad puede ejercer todos los derechos de un propietario: venderla, arrendarla o hipotecarla. En cambio, su parte en las áreas comunes es accesoria e indivisible: no puede venderse, gravarse ni embargarse por separado de la unidad (art. 6).
Los tres pilares del régimen
La escritura constitutiva. El régimen se formaliza ante notario público y puede constituirse sobre construcciones nuevas o en proyecto, inmuebles ya construidos o terrenos urbanos (art. 4). La escritura fija, entre otros aspectos, el porcentaje de participación de cada unidad, que determina su contribución a los gastos comunes.
El reglamento interno. Lo elaboran quienes otorgan la escritura constitutiva, se agrega a su apéndice y debe entregarse a cada condómino que adquiere una unidad (arts. 44 y 45). Es el documento que rige la vida diaria del condominio.
La asamblea general. Es el órgano supremo del condominio (art. 29). Las asambleas ordinarias se celebran al menos una vez al año; las extraordinarias deciden los asuntos de mayor trascendencia, como modificar la escritura o el reglamento, aprobar cuotas extraordinarias, cambiar el destino del condominio o acordar su extinción (art. 33).
Cuotas: la obligación central
Las cuotas de mantenimiento y de reserva se fijan en proporción a la participación de cada unidad, y la ley es categórica: no admiten compensación ni excepciones personales que excusen su pago (art. 46). Su falta de pago genera intereses moratorios conforme al reglamento o a lo que acuerde la asamblea (art. 48), y el condómino moroso pierde su derecho a voto en las asambleas, aunque conserva el derecho a voz (art. 34).
Dos disposiciones protegen además al conjunto de condóminos:
- Garantía sobre la unidad. Los adeudos por cuotas quedan garantizados de manera preferente con la propia unidad, aun cuando esta se transmita a un tercero (art. 53).
- Constancia de no adeudo. En toda compraventa de una unidad, el notario debe exigir al vendedor una constancia de no adeudo firmada por el administrador (art. 50).
Arrendar una unidad en condominio
Quien da en arrendamiento su unidad debe incluir en el contrato la obligación del arrendatario de cumplir el reglamento interno y anexarle una copia (art. 20). Si el arrendatario lo incumple, la administración puede proceder tanto contra él como contra el propietario (art. 49).
Cuando surge una controversia
La ley prevé que los conflictos entre condóminos, poseedores y administración se atiendan primero ante los centros de métodos alternos de solución de controversias del Poder Judicial del Estado; solo si esa vía no prospera quedan expeditas las acciones legales correspondientes (art. 60). Las infracciones a la ley, al reglamento o a la escritura pueden sancionarse con multas (art. 62).
Por qué importa
Adquirir una unidad en condominio es también incorporarse a una comunidad con reglas propias. Conocer la escritura, el reglamento y el estado de las cuotas antes de comprar o arrendar forma parte de una decisión informada.
Fuente: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León (P.O. 2 de mayo de 2017; última reforma P.O. 11 de octubre de 2023), arts. 4, 6, 14, 20, 29, 33, 34, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 53, 60 y 62.